Los precios de las viviendas se han desplomado durante la segunda mitad de 2022 con la demanda de bienes raíces residenciales enfriándose en varias ciudades de los EE.UU. por la pandemia, según un destacado economista de Wall Street. Ian Shepherdson, economista jefe de Pantheon Macroeconomics, dijo en un informe la semana pasada que la caída de la demanda de viviendas en medio de un fuerte aumento de las tasas hipotecarias está pesando mucho sobre los precios de la vivienda, informa Canal 4 CBS.
“Esperamos que las ventas de casas sigan cayendo hasta principios del próximo año. En ese momento, las ventas habrán caído al nivel mínimo incompresible, donde las únicas personas que se mudan a casa son aquellas que no tienen otra opción debido a circunstancias laborales o familiares”, dijo. “Los compradores discrecionales están desapareciendo rápidamente ante el aumento de casi 400 [puntos básicos] en las tasas durante el último año”. Los economistas de Goldman Sachs dijeron que esperan que los precios de las viviendas caigan entre un 5% y un 10% más modesto el próximo año.
Las ciudades que vieron los picos más pronunciados en los precios de las viviendas el año pasado ahora los están viendo regresar a la tierra, incluidos lugares como Austin, Texas; Phoenix, Arizona; Salt Lake City, Utah; y Denver, Colorado. Las ventas de viviendas cayeron a 4,7 millones el mes pasado, un 1,5% menos que en agosto, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las tasas hipotecarias se han más que duplicado este año. La tasa promedio de una hipoteca típica a 30 años subió esta semana al 6,94%, desde el 3,2% de enero. El tipo medio de las hipotecas a tipo fijo a 15 años es ahora del 6,23 %, frente al 2,33 % de hace un año.
“Las tasas de interés más altas, combinadas con los precios elevados de las viviendas, han puesto el costo de una vivienda fuera del alcance de muchos compradores potenciales”, dijo el martes el economista jefe de EY Parthenon, Gregory Daco. “El crecimiento del precio de la vivienda debería continuar desacelerándose rápidamente y se contraerá notablemente el próximo año”. El aumento de las tasas también ha obligado a algunos vendedores de viviendas a frenar la venta de sus propiedades porque tendrían que obtener una hipoteca para comprar otra casa a medida que aumentan las tasas.
“Es muy posible que incluso las personas que quieren cambiar a una baja se enfrenten a un pago mensual mayor”, dijo Shepherdson. “Esa es una buena razón para quedarse, lo que limita la oferta”. El inventario de viviendas existentes sin vender cayó por segundo mes consecutivo en septiembre a 1,25 millones, según datos de la NAR. Es probable que la oferta de viviendas disponibles para la venta se reduzca el próximo año, predijo Shepherdson, al tiempo que señaló que “los precios tienen que caer sustancialmente para restablecer el equilibrio”.
“Creemos que el inventario podría aumentar modestamente en el próximo mes o dos, ya que las casas permanecen en el mercado por más tiempo, pero los nuevos listados continúan disminuyendo a medida que los vendedores se quedan al margen”, dijo en un comunicado Nancy Vanden Houten, economista líder para EE. UU. de Oxford Economics en una nota de investigación. El precio medio de venta de una vivienda subió a $384.800 en septiembre, un 8,4% más que hace un año, dijo la NAR . En algunas partes del país, esa cifra podría ser mayor o menor, dijo la economista jefe de Bright MLS, Lisa Sturtevant.
“Incluso los datos de precios de viviendas de septiembre pueden no estar capturando lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario que cambia rápidamente”, dijo Sturtevant el martes. “Los vendedores tienen que reajustar sus expectativas de precios porque el poder adquisitivo de los compradores se ha visto seriamente erosionado como resultado del rápido aumento de las tasas hipotecarias”.
¿Qué tan alto subirán las tasas?
Los economistas esperan que las tasas hipotecarias continúen subiendo el próximo año a medida que la Reserva Federal aumente aún más los costos de los préstamos en un intento por frenar la inflación. Las tasas podrían alcanzar el 8,5% “lo que sería otro gran impacto para el mercado de la vivienda”, dijo la semana pasada el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, a un grupo de inversores inmobiliarios. Otros analistas predicen que las tasas hipotecarias podrían alcanzar los dos dígitos.
Whalen Global Advisors dijo que espera que las tasas alcancen los dos dígitos para abril de 2023. Las tasas hipotecarias no han alcanzado esos niveles desde 1989, cuando eran del 10,25%. La tasa hipotecaria más alta en la historia de los Estados Unidos fue del 16,64% en octubre de 1981. Las tasas hipotecarias se han disparado casi un 3,8 % desde finales de 2021, según Oxford Economics. Los analistas de Wall Street esperan que el aumento de la Fed aumente su tasa de interés de referencia hasta en un 1,5% adicional para fin de año. “A principios de año, parecía muy poco probable que las tasas hipotecarias superaran el 6%”, dijo Sturtevant a Realtor Magazine. “Ahora la pregunta es ¿hasta dónde llegarán? Gran parte de la respuesta depende de qué tan agresiva sea la Reserva Federal con las alzas de tasas en sus próximas dos reuniones”.
